丸山不動産鑑定事務所
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横浜は魅力的な投資マーケットに

2019.10.28 マーケット情報

CBRE から「横浜みなとみらいオフィスレポート – 研究開発拠点が集積する都市」が発表されました。

内容としては、

横浜は今後2年間(2019年〜2021年)で賃料の上昇が10.5%見込めるため、投資家にとっては魅力的なマーケットとして考えられる。

というものです。

 

ここではその内容について記載します。

現在、横浜エリアのオフィス空室率は1年前の同時点と比較すると大幅に低下しております。

1年前は4.9%でしたが、現在は1.6%であり、この水準はリーマンショック前の好況期の水準を下回る過去最低水準となります。

この理由は横浜エリア、特にみなとみらいの大規模オフィスでは「大企業の研究開発拠点」としてのニーズが高まっているからです。

リーマンショック以降、企業の研究開発費が増加傾向にあり成長が期待される IoT 関連のメーカーは、その研究開発拠点を「みなとみらい」に新規開設または移転することを決めています。

 

発表されたレポートによると

・野村総合研究所

・資生堂 グローバルイノベーションセンター

・京セラ みなとみらいリサーチセンター

・村田製作所 みなとみらいイノベーションセンター

・LG  Holdings Japan

・ソニー イメージング・プロダクツ&ソリューション事業

の各社が新規開設あるいは移転のリリースが発表されています。

 

では、なぜ研究開発拠点がこのように「みなとみらい」に集まるのでしょうか。

同社は3つの視点で解説しております。

  1. 若手を採用しやすい環境
  2. 研究開発拠点に適した大型ビルの供給が続いている
  3. 東京と比較して賃料が割安

 

1.若手を採用しやすい環境

神奈川県には技術系人材やミレニアル世代が多く居住しています。そして同社のアンケート結果ではミレニアル世代は、ワークライフバランスを重視し、通勤にかかる時間を短くしたいと考える人が多いという結果がみられています。企業が横浜に移転するということはそのようなミレニアル世代を採用するという観点からもメリットがあると考えられます。

 

2.研究開発拠点に適した大型ビルの供給が続いている

横浜では大型ビルの新規供給が続いています。2019 年 1~3月時点のオフィスビルのストックは 38 万坪に及びます。そのストックに対する 2023 年までの新規供給の割合は 19%(約 7 万坪 の供給)と全国で最も高い割合になります。

 

3.東京都と比較して賃料が割安

横浜の賃料は東京の賃料を約 7,000 円/坪下回っています。そのほか自治体からの助成金、税軽減優遇措置などインセンティブが存在することも企業が移転を決める要因の一つとなっています。

 

このような需要が横浜エリアのマーケットを牽引していることになります。

この結果、2018年1~3月時点から2019年の同時点の 1 年間で賃料は 4.6%上昇しました。

2019年から2021年の2年間では 10.5%の上昇と、全国でも高い上昇率が予想されておりますので、投資家にとっては今後も賃料のアップサイドが見込める魅力的なマーケットと考えられます。

 

このように空室率が低下し、賃料が上昇している現状はテナントからすると「借りたくても今と同じ賃料で借りられる物件が全くない」という状況に陥りますが、オーナーは賃料の増額改定を請求する可能性が高くなります。(理由は「今のテナントが出て行っても直ぐに埋まるだろう、さらに新規テナントの方が従来の賃料よりも高く設定できる」と考えるからです)

そして、このマーケット感は横浜のみならず、東京、大阪、名古屋、札幌、福岡と言った大都市でも同様です。

今の大都市のオフィス環境では空室率が下がり、賃料が上昇しておりますので、オーナーから賃料の増額改定を請求されたテナント様は多いのではないでしょうか。そのようなテナント様は一度当事務所までご相談ください。

交渉の際にはマーケットに精通した不動産鑑定士が発行する「鑑定評価書」が大変お役に立ちます。

オーナー様が提示している賃料は必ずしも適正な水準とは限りません。提示されている賃料が適正な水準から乖離している可能性は十分にありますので、場合によっては提示額よりも安くなる可能性もございます。増額幅を抑える手段として是非ご活用ください。

以上、有難うございました。

 

出典:横浜みなとみらいオフィスレポート – 研究開発拠点が集積する都市

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