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【不動産鑑定士】 13/破綻した投資法人/上場廃止の銘柄/リーマンショック後のJ-REIT(リート)市場について

2020.04.14 YouTube動画

今回も質問をいただきましたので、その回答動画になります。

投資法人も一般企業同様に破綻します。

時間がない方へ(書き起こし内容)

今回の動画は質問回答の動画になります。頂いた質問は、

Q:リーマンショック によって、破綻した投資法人はありますか?

という質問でした。

まず簡単に振り返ると2007年の末くらいから、サブプライムローン問題が顕在化したことで、世界同時株安が始まりました。

そして約半年後にあたる2008年9月に、アメリカの大手証券会社であるリーマンブラザーズが経営破綻に陥りました。

負債総額は約63兆円で、過去最大の負債額と言われています。当然、この影響によって国内のリート市場も大きな影響を受けました。

 

それでは、国内で破綻したリートの代表的なものを2つご紹介します。

1.ニューシティ・レジデンス投資法人

この投資法人の破綻はリート史上初の破綻となります。負債総額は約1,123億円であり、2008年10月9日に民事再生法の再生手続きに入り、翌日の10日には東京証券取引所の整理銘柄に選定され、翌月の11月10日に上場が廃止されました。

ニューシティ・レジデンス投資法人の破綻は、リーマン・ブラザーズの破綻から1ヶ月も経たなかったです。

そして直接的な原因は、ニューシティ・レジデンス池袋プレシャスタワーの売買と言われております。

この物件は当時227億円で売買契約が締結されていましたが、この契約形態がフォワード・コミットメントという形態で締結していたため、将来支払うはずの代金が支払えなかった場合には違約金が発生するという契約になります。

当時はリート市況も冷え込んでいたせいでお金を集めようとしても集まらなかったので、売買代金を支払うことができず、違約金が発生し、それを支払ったことで財務状況が悪化して経営破綻に陥りました。

そしてこの違約金ですが、なんと55億円です・・・・

ちなみにリートが資金調達をする方法には2種類あります。1つは銀行からのローンによる調達で、2つ目は公募増資による調達です。

当時はいずれの方法でもお金が集まらなかった、ということが背景にあります。

最終的にこの投資法人は、ビ・ライフ投資法人という、現在の大和ハウスリート投資法人に吸収合併されました。

 

2.クリード・オフィス投資法人

この投資法人は2009年1月9日に、会社更生法の適用を申請して破綻しました。

負債総額が約650億円になります。

クリードの場合は、ニューシティとは若干異なり、投資法人を運用する資産運用会社の株式を「いちご」という会社に譲渡しました。

そしてこの「いちご」がクリードオフィス投資法人を運用しているという状態になります。

現在では投資法人名もクリードから「いちごオフィス投資法人」という名前に変わっています。

 

以上から、頂いた質問の回答としては破綻した投資法人は

あります

という回答になります。

リーマンショック以降は、マーケット環境が悪化したので、様々な会社が合併を繰り返して現存している状態です。

そして、マーケットが冷え込んでくると、上場予定の会社の上場取り止めであったり、投資法人の解散が起きます。

過去の事例では

・2007年12月にAIG系列のリート

・2007年12月にエイブルリート

の上場取り止めが発生し、他には

・2007年12月に長谷工と明豊エンタープライズが話を進めていた「エコロジー・リート投資法人」

・2008年1月にトーセイリート法人

の解散を発表しています。

現在ではまだリートの上場取り止めや投資法人の解散というニュースはありませんが、事業会社の上場取り止めは10社近く発生しています。

いまだオリンピックの延期や新型コロナウイルスの鎮静化という話がありませんので、株価の同行には、引き続き、注視する必要があると思います。

以上が今回の動画になります。ありがとうございました。


⬇︎⬇︎⬇︎関連動画はこちら⬇︎⬇︎⬇︎

【不動産鑑定士】 11/Jリートの今後と終焉を予測/オリンピック開催は関係ない/ホテル特化のREITはどうなる


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