丸山不動産鑑定事務所
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【総論】第7章 鑑定評価の方式 第2節 賃料を求める鑑定評価の手法 留意事項

2020.04.16 鑑定理論(賃料)

2.賃料を求める鑑定評価の手法について

(1)積算法について

基礎価格を求めるに当たっては、次に掲げる事項に留意する必要がある。

① 宅地の賃料(いわゆる地代)を求める場合

ア 最有効使用が可能な場合は、更地の経済価値に即応した価格である。
イ 建物の所有を目的とする賃貸借等の場合で契約により敷地の最有効使用が見込めないときは、当該契約条件を前提とする建付地としての経済価値に即応した価格である。

② 建物及びその敷地の賃料(いわゆる家賃)を求める場合

建物及びその敷地の現状に基づく利用を前提として成り立つ当該建物及びその敷地の経済価値に即応した価格である。

(2)賃貸事例比較法について

① 事例の選択について
ア 賃貸借等の事例の選択に当たっては、新規賃料、継続賃料の別又は建物の用途の別により賃料水準が異なるのが一般的であることに留意して、できる限り対象不動産に類似した事例を選択すべきである。
イ 契約内容の類似性を判断する際の留意事項を例示すれば、次のとおりである。
(ア)賃貸形式
(イ)賃貸面積
(ウ)契約期間並びに経過期間及び残存期間
(エ)一時金の授受に基づく賃料内容
(オ)賃料の算定の期間及びその支払方法
(カ)修理及び現状変更に関する事項
(キ)賃貸借等に供される範囲及びその使用方法
② 地域要因の比較及び個別的要因の比較について
賃料を求める場合の地域要因の比較に当たっては、賃料固有の価格形成要因が存すること等により、価格を求める場合の地域と賃料を求める場合の地域とでは、それぞれの地域の範囲及び地域の格差を異にすることに留意することが必要である。
賃料を求める場合の個別的要因の比較に当たっては、契約内容、土地及び建物に関する個別的要因等に留意することが必要である。

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