丸山不動産鑑定事務所
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安い鑑定報酬について

2020.11.12 コラム

不動産鑑定業者が依頼者様に納品する評価書には種類があります。

1.鑑定評価書

2.調査報告書(簡易鑑定評価とお考えください)

3.意見書

これらを解説していきますと、まず鑑定評価書は、不動産鑑定評価基準及び不動産鑑定評価基準適用上の留意事項(以下「基準」)に則った報告書になります。

基準とは、簡単に言うと鑑定評価をする上でのルールです。不動産鑑定士の責務や鑑定評価の社会的意義を始めとし、鑑定評価の手順、鑑定評価報告書への記載事項、それぞれの不動産(土地のみ、複合不動産、建物のみ、借地権、底地、区分所有権(分譲マンション一室)、賃貸用アパートなど)の評価方法、またその際に適用する手法等が書かれています。

鑑定評価書は、この基準に沿って対象物件を評価することになりますので、その報告書は、依頼者は勿論ですが、裁判所、税務署、市区町村、監査法人等に対しても効力が及びます。

したがって、依頼者だけではなく、税務署や裁判所に提出する必要があるのであれば、鑑定評価書として鑑定士に依頼する必要があります

例としては「同族間売買の際の評価」「賃料改定のための評価」などが挙げられます。

そして当然ながら、鑑定評価書は上記3種類の中で報酬が一番高くなります。

理由ですが、ルールに則って評価書を作成するので手間と時間がかかりますし、鑑定士の責任も重くなるからです。

そして不動産鑑定士が所属する公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会では、以下のような鑑定評価に対する報酬テーブルを公表しております

これは縦軸が鑑定評価額、横軸が類型となっているマトリクス図ですが、基本的には右にいくほど、評価額が高くなるほど、報酬が上がるように設定されています。

当事務所ではこの報酬テーブルを参考にしつつ、税別180,000円からスタートしておりますが、関東の不動産価格(評価額)は基本的に高額なので、評価額が一千万円を下回ることは少なくなります。

したがって、当事務所の報酬は基本的にはこの報酬テーブルより安い金額となります。

また依頼から納品までのスケジュールも概ね10日、早ければ5日で納品することが可能です。

他の事務所に比べて割安なので、鑑定評価が必要な際には是非ご検討ください。

 

次に、調査報告書ですが、これは上記基準に則らない報告書になりますので、鑑定評価書とは異なり、簡易鑑定書として扱われることが多いです。

したがって、調査報告書は鑑定評価書に比べて割安な報酬で済みますが、注意点があります。

それは調査報告書には適用要件があるので、依頼目的によっては調査報告書による評価が出来ない場合があることです。

調査報告書を使うことができる場合は、

・社内の参考資料して使い外部には提出及び開示をしない場合
・不動産鑑定評価基準に則ることが出来ない場合(相続税評価額の算出等)
・公表・開示・提出される場合でも利用者の判断に大きな影響を与えないと判断される場合

といった場合に限定されるため、例えば、依頼者が買主であり、調査報告書の価格を基に売主に対して価格の交渉をする場合、調査報告書では買主の内部資料としては活用できますが、調査報告書の評価額は相手方である売主には開示することが出来ませんし、調査報告書そのものを提出することも出来なくなります

したがって、このような場合には鑑定評価書を取得されることをオススメします。

さらに調査報告書基準に則っていない価格となりますので、例えば、離婚による財産分与が生じ、当初は調査報告書の価格で交渉を進めていたが裁判まで発展した、という場合には、鑑定評価書が必要になります。その結果、鑑定評価書を再取得する必要が生じますし、さらに取得したことで鑑定評価書の価格と調査報告書の価格が異なる可能性がございます。

この場合ではそもそも調査報告書を取得した意味がなくなるうえに、評価額が変わったことで自身が不利になる場合もございます。


⬇︎⬇︎⬇︎財産分与のコラムはこちらです⬇︎⬇︎⬇︎

離婚の際に不動産がある場合は要注意


 

したがって、ただ単に報酬額を抑えたいという理由だけで調査報告書を取得することは大変危険です。

その点も踏まえて、鑑定評価が必要な場合には当事務所にご相談ください。依頼者様の依頼目的に応じて、1.2.のいずれが適切か提案させていただきます。

報酬としては、簡易鑑定となることから税別100,000円からスタートしております。

 

最後に意見書です。

これも調査報告書同様に上記基準に則らない報告書になります。

ただし、意見書と調査報告書の大きな違いは、意見書は価格を明示することができないことです。

したがって、対象物件の価格を知りたい場合には意見書は使えません。意見書は借家権価格の有無であったり、周辺の地価相場などを調査する場合などに使われます。

枚数としても1~3枚程度の報告書となり、報酬は税別50,000円程度になります。

 

以上が、不動産鑑定業者が依頼者様に納品する評価書の種類になります。

依頼者様の依頼目的に応じて、適切な評価書を提示させていただきますので、鑑定評価が必要になりましたら、一度ご相談ください。

 


⬇︎⬇︎⬇︎鑑定評価の必要性(YouTube)はこちらです⬇︎⬇︎⬇︎

【不動産鑑定士】 15/鑑定評価が必要な場面/士業別の依頼内容を解説/ご依頼心よりお待ちしております


 

丸山不動産鑑定事務所は、<神川県横浜市>で開業した不動産鑑定事務所です。

県内では最年少の開業者ですので、お客様の事情に応じて迅速かつ丁寧な対応が可能です。

最近ではYouTuberとしてデビューさせていただきました(笑)

鑑定評価の必要性がございましたら、お気軽にご相談ください。

メールの場合:mail@maruyama-res-office.jp

電話の場合:090-9300-9694

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