丸山不動産鑑定事務所
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【各論】第2章 賃料に関する鑑定評価 第1節 宅地 Ⅰ 新規賃料を求める場合

2020.04.14 鑑定理論(賃料)

第2章 賃料に関する鑑定評価 第1節 宅地 Ⅰ 新規賃料を求める場合

1.新規賃料の価格形成要因

新規賃料固有の価格形成要因の主なものは次のとおりである。
(1)当該地域の賃貸借等の契約慣行
(2)賃貸借等の種類・目的、一時金の授受の有無及びその内容並びに特約事項の有無及びその内容等の新規賃料を求める前提となる契約内容

2.宅地の正常賃料を求める場合

宅地の正常賃料を求める場合の鑑定評価に当たっては、賃貸借等の契約内容による使用方法に基づく宅地の経済価値に即応する適正な賃料を求めるものとする。
宅地の正常賃料の鑑定評価額は、積算賃料、比準賃料及び配分法に準ずる方法に基づく比準賃料を関連づけて決定するものとする。この場合において、純収益を適切に求めることができるときは収益賃料を比較考量して決定するものとする。また、建物及びその敷地に係る賃貸事業に基づく純収益を適切に求めることができるときには、賃貸事業分析法(建物及びその敷地に係る賃貸事業に基づく純収益をもとに土地に帰属する部分を査定して宅地の試算賃料を求める方法)で得た宅地の試算賃料も比較考量して決定するものとする。

3.宅地の限定賃料を求める場合

宅地の限定賃料の鑑定評価額は、隣接宅地の併合使用又は宅地の一部の分割使用をする当該宅地の限定価格を基礎価格として求めた積算賃料及び隣接宅地の併合使用又は宅地の一部の分割使用を前提とする賃貸借等の事例に基づく比準賃料を関連づけて決定するものとする。
この場合においては、次に掲げる事項を総合的に勘案するものとする。
(1)隣接宅地の権利の態様
(2)当該事例に係る賃貸借等の契約の内容

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