丸山不動産鑑定事務所
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【不動産鑑定士】 72/不動産取引/営業マンが提示する査定書は信用できる?

2020.07.05 YouTube動画

媒介なんてちょろいwwwwって笑われているかもしれませんよ。

時間がない方へ(書き起こし内容)


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【不動産鑑定士】 73/不動産取引/不動産会社が買い叩くタイミング


 

今回の動画は、売却時に不動産会社が持ってくる査定書を信頼することは危険、という話をします。

まず物件を売るときは不動産会社に相談しますが、この時に不動産会社の方は査定書を持ってくることが多いです。

そしてその査定書を見ながら、売主さんと一緒に売却価格を決めることになります。

査定書の内容は周辺の売却事例や不動産動向を踏まえて作成されます。

仮に売却しようとする不動産の時価が5,000万円であった場合に、A社B社C社の三社に相談をして、そのなかで例えばC社だけが異常に高い価格を提示してきた場合には注意してください。

この理由は営業マンが媒介契約を締結するために、高い金額を提示している可能性があるからです。

もちろんこれは違法ではありませんし、営業マンも媒介契約をとるために売主さんに気に入られようとして高い金額を提示しているはずです。

当然売主さんとしては少しでも高い金額で売りたいはずなので、高い金額を提示した営業マンにお願いしたくなると思います。

そして、ここで注意して欲しいことはC社の営業マンは売り物件が5,000万円でしか売れないことが分かったうえで、高い価格を提示しているということです。

これによって起こるデメリットは、売却期間が長引くということと売主さんが心理的なダメージを受けるということです。

最初は時価の5,000万円より高い金額で売り出しますが、その価格では売れないので売却期間が長期化します。そして売り始めてから2~3ヵ月経過したタイミングで営業マンから「値下げしましょう」という提案がきます。

当然売主さんは物件を売ることが目的なので、その提案には飲まざるを得ないことになります。

不動産の価格も需要と供給の交点によって決まるので、最終的な売却価格は時価である5,000万円に収れんします。

当初から5,000万円で売り出していればすぐに売れたものが、スタート価格を間違えたことで売却が長期化し、さらに当初の売り出し価格よりも下がった金額で取引されるので売主さんとしては損をした気持ちなります。

不動産会社に売却依頼をするということは、このようなリスクを含んでいるということを認識してください。

そして、これを回避する方法は鑑定評価書を取得することです。

対象物件の適正な時価を把握し、そこから売り出し価格を決めた方が、売主さんも安心して売却活動が出来るはずですし、仮にその結果を踏まえたうえで高い価格で売り出したとしても、損をしたという気持ちにはならないはずです。

したがって、適正な価格を知ることで様々なリスクを認識して売却活動をすすめることが出来ます。

全く何も分からない状況で不動産会社に預けるよりは、一度鑑定評価書を取って、適正な価格を認識したうえで売却活動をすすめるようにして下さい。

 

以上が今回の動画になります。ありがとうございました。


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