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【不動産鑑定士】 77/銀座ルノアールの意外な収益構造

2020.07.10 YouTube動画

私はこれが原因で消されるかもしれません・・・

時間がない方へ(書き起こし内容)

今日の動画は銀座ルノアールの意外な収益構造についてお話をします。

ルノアールは首都圏を中心に展開されている喫茶店です。設立は1964年になり既に50年以上続いている老舗企業です。

店舗は東京、神奈川、埼玉のみにありそうなので、東海圏や関西圏には出店していない可能性がありました。

では、ルノアールの意外な収益構造の秘密ですが、これは決算書を見れば分かります。

 

この受取補償金が結論になります。

実はこの受取補償金は立退料になります。

立退料とは賃料滞納をはじめとした契約違反がない場合に、賃貸人である貸主から建物の明け渡しを請求された場合に賃借人に支払われる金銭を指します。

つまり古いビルに入っていて、そのビルを建て替えるといった場合にテナントであるルノアールに立退料が支払われているということになります。

当然この立退料を受け取る行為は違法ではありませんし、賃借人が受け取ることができる正当な利益です。

ただルノアールは、当期純利益に対して立退料の割合が多いので、単にコーヒーだけを売って利益を上げている会社ではないということです。

これは直近6年間の当期純利益に対する受取補償金(立退料)の割合をあらわした表ですが、6年間の平均では利益の1/3が立退料による収入となります。

ちなみにこの受取補償金についてはプレスリリースに「特別利益」として計上されます。

以上からルノアールの収益構造は、立退料が1/3近い割合を占めているということになります。

今後ルノアールに行った際、是非とも注目して欲しいのは、基本的には古いビルに入っていることが多いということです。

恐らく出店戦略として、古いビルの方が賃料が安いということとビルの建て替え時の立退料が発生するため、そこまで計算に入れて出店戦略を立てていることが予測されるからです。

そして立退料や借家権の価格というものは、不動産鑑定士しか評価することが出来ません。

一般的にはオフィスの立退料に比べて店舗の立退料の方が高くなりますので、1店舗の立退料で数億円発生するということは十分あり得ます。実際、ルノアールの立退料でも2億円ほど計上されているケースがあります。

したがって、今後ビルオーナーから立退料を支払うので出て行って貰えませんか?と相談を受けたときは、まず慌てずに当事務所までご連絡をください。

不動産鑑定士が適切な立退料を判定いたします。

 

以上が今回の動画になります。ありがとうございました。


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