丸山不動産鑑定事務所
早期の相談が早期の解決につながります。まずはお気軽にご連絡ください。

【不動産鑑定士】 181/鑑定理論(論文式)基本問題3/借地権

2021.01.24 YouTube動画

時間がない方へ(書き起こし内容)

今回の動画は論文問題の動画になります。

解説は画面が切り替わったあとに行いますので、受験生は動画を止めて答案構成をしてみてください。

ではどうぞ

----------------------------------------------

基本問題 3

借地権の鑑定評価において、次の設問に答えなさい。

(1)借地権の価格について説明しなさい。

(2)地域分析を行う場合、どのような点に留意するのか説明しなさい。

(3)(2)の結果、借地権の取引慣行の成熟の程度が高い地域と判定された場合、当該借地
権の鑑定評価額について述べなさい。(各手法の定義は述べないこと)

(4)借地権者から借地権設定者に支払われる一時金について、その種類と留意すべき事項
を説明しなさい。

----------------------------------------------

解答例

(1)について

借地権とは、借地借家法(廃止前の借地法を含む。)に基づく借地権(建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権)をいう。

借地権の価格は、借地借家法(廃止前の借地法を含む。)に基づき土地を使用収益することにより借地権者に帰属する経済的利益(一時金の授受に基づくものを含む。)を貨幣額で表示したものである。借地権者に帰属する経済的利益とは、土地を使用収益することによる広範な諸利益を基礎とするものであるが、特に次に掲げるものが中心となる。

ア土地を長期間占有し、独占的に使用収益し得る借地権者の安定的利益

イ借地権の付着している宅地の経済価値に即応した適正な賃料と実際支払賃料との乖離(以下「賃料差額」という。)及びその乖離の持続する期間を基礎にして成り立つ経済的利益の現在価値のうち、慣行的に取引の対象となっている部分

(2)について

地域分析とは、その対象不動産がどのような地域に存するか、その地域はどのような特性を有するか、また、対象不動産に係る市場はどのような特性を有するか、及びそれらの特性はその地域内の不動産の利用形態と価格形成について全般的にどのような影響力を持っているかを分析し、判定することをいう。

借地権の地域分析においては、以下の事項に留意する必要がある。

①宅地の賃貸借等及び借地権取引の慣行の有無とその成熟の程度は、都市によって異なり、同一都市内においても地域によって異なることもあること。

②借地権の存在は、必ずしも借地権の価格の存在を意味するものではなく、また、借地権取引の慣行について、借地権が単独で取引の対象となっている都市又は地域と、単独で取引の対象となることはないが建物の取引に随伴して取引の対象となっている都市又は地域とがあること。

③借地権取引の態様 ア借地権が一般に有償で創設され、又は継承される地域であるか否か。イ借地権の取引が一般に借地権設定者以外の者を対象として行われる地域であるか否か。ウ堅固建物の所有を目的とする借地権の多い地域であるか否か。エ借地権に対する権利意識について借地権者側が強い地域であるか否か。オ一時金の授受が慣行化している地域であるか否か。カ借地権の譲渡に当たって名義書替料を一般に譲受人又は譲渡人のいずれが負担する地域であるか。

(3)について

本問における借地権の鑑定評価額は、借地権及び借地権を含む複合不動産の取引事例に基づく比準価格、土地残余法による収益価格、当該借地権の設定契約に基づく賃料差額のうち取引の対象となっている部分を還元して得た価格及び借地権取引が慣行として成熟している場合における当該地域の借地権割合により求めた価格を関連づけて決定するものとする。この場合においては、次の(ア)から(キ)までに掲げる事項(定期借地権の評価にあっては、(ア)から(ケ)までに掲げる事項)を総合的に勘案するものとする。

(ア)将来における賃料の改定の実現性とその程度(イ)借地権の態様及び建物の残存耐用年数(ウ)契約締結の経緯並びに経過した借地期間及び残存期間(エ)契約に当たって授受された一時金の額及びこれに関する契約条件(オ)将来見込まれる一時金の額及びこれに関する契約条件(カ)借地権の取引慣行及び底地の取引利回り(キ)当該借地権の存する土地に係る更地としての価格又は建付地としての価格(ク)借地期間満了時の建物等に関する契約内容(ケ)契約期間中に建物の建築及び解体が行われる場合における建物の使用収益が期待できない期間

(4)について

宅地の賃貸借契約等に関連して、借地権者から借地権設定者へ支払われる一時金には、一般に(ア)預り金的性格を有し、通常、保証金と呼ばれているもの(イ)借地権の設定の対価とみなされ、通常、権利金と呼ばれているもの(ウ)借地権の譲渡等の承諾を得るための一時金に分類することができる。

これらのほか、定期借地権に係る賃貸借契約等においては、賃料の前払的性格を有し、通常、前払地代と呼ばれているものがある。これらの一時金が借地権価格又は底地価格を構成するか否かはその名称の如何を問わず、一時金の性格、社会的慣行等を考察して個別に判定することが必要である。

 

以上

(1720字程度/1750字)

※1750字:解答用紙の推定上限文字数

35字/行 × 50行

----------------------------------------------

今回の問題は借地権の問題です。

ここについて問題を作成して思ったのは、借地権の価格を説明してもらうと思った時に「恐らくこのような問題しかだせないかな」と思いましたので、(1)の借地権の価格について述べなさい、という問題については、こねくり回した問題はこないと思います。

今回の問題で書きづらい問題は(2)の地域分析の部分だと思いますが、これは解答を見てもらえれば分かると思いますので、特段解説はしません。

あとは基準の引用で書けますので、書いて欲しいと思います。

この問題は解答のボリュームが多かったので、解答枠ギリギリになってしまいましたが、問題の数が多かったので、ご容赦ください。

 

以上が今回の動画になります。ありがとうございました。


⬇︎⬇︎⬇︎パーソナルトレーニングの動画はこちらです⬇︎⬇︎⬇︎

【不動産鑑定士】 180/2022年合格目標の受験生、来たれ(概要欄をご覧ください)


 

丸山不動産鑑定事務所は、<神川県横浜市>で開業した不動産鑑定事務所です。

県内では最年少の開業者ですので、お客様の事情に応じて迅速かつ丁寧な対応が可能です。

最近ではYouTuberとしてデビューさせていただきました(笑)

鑑定評価の必要性がございましたら、お気軽にご相談ください。

メールの場合:mail@maruyama-res-office.jp

電話の場合:090-9300-9694

※不動産鑑定士がどんな資格かな?と気になった方は費用が安いLECがオススメなので、資料請求だけでもしてみてください(特に大学生は就活に役立ちます)

LECオンライン(東京リーガルマインド)

 

 

« »