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【不動産鑑定士】 185/鑑定理論(論文式)基本問題5/正常賃料、各手法

2021.01.28 YouTube動画

時間がない方へ(書き起こし内容)

今回の動画は論文問題の動画になります。

解説は画面が切り替わったあとに行いますので、受験生は動画を止めて答案構成をしてみてください。

ではどうぞ

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基本問題 5

賃料の鑑定評価に関し、次の設問に答えなさい。

(1)宅地の正常賃料を求める場合の鑑定評価額について説明しなさい。

(2)(1)で適用した鑑定評価手法の定義及び適用上の留意点を説明しなさい。

(3)建物及びその敷地の正常賃料を求める場合の鑑定評価額について説明しなさい。

(4)(3)で適用した鑑定評価手法の適用上の留意点を簡潔に説明しなさい。

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解答例

(1)について

正常賃料とは、正常価格と同一の市場概念の下において新たな賃貸借等(賃借権若しくは地上権又は地役権に基づき、不動産を使用し、又は収益することをいう。)の契約において成立するであろう経済価値を表示する適正な賃料(新規賃料)をいう。

宅地の正常賃料を求める場合の鑑定評価に当たっては、賃貸借等の契約内容による使用方法に基づく宅地の経済価値に即応する適正な賃料を求めるものとする。

宅地の正常賃料の鑑定評価額は、積算賃料、比準賃料及び配分法に準ずる方法に基づく比準賃料を関連づけて決定するものとする。この場合において、純収益を適切に求めることができるときは収益賃料を比較考量して決定するものとする。また、建物及びその敷地に係る賃貸事業に基づく純収益を適切に求めることができるときには、賃貸事業分析法で得た宅地の試算賃料も比較考量して決定するものとする。

(2)について

本件では、積算賃料、比準賃料及び配分法に準ずる方法に基づく比準賃料、賃貸事業分析法について、定義及び留意点を述べる。

積算賃料とは、積算法による試算賃料をいう。積算法は、対象不動産について、価格時点における基礎価格を求め、これに期待利回りを乗じて得た額に必要諸経費等を加算して対象不動産の試算賃料を求める手法である。積算賃料を求めるに当たっての基礎価格は、賃貸借等の契約において、賃貸人等の事情によって使用方法が制約されている場合等で最有効使用の状態を確保できない場合には、最有効使用が制約されている程度に応じた経済価値の減分を考慮して求めるものとする。また、期待利回りの判定に当たっては、地価水準の変動に対する賃料の遅行性及び地価との相関関係の程度を考慮する必要がある。

比準賃料とは、賃貸事例比較法による試算賃料をいう。賃貸事例比較法は、まず多数の新規の賃貸借等の事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る実際実質賃料(実際に支払われている不動産に係るすべての経済的対価をいう。)に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた賃料を比較考量し、これによって対象不動産の試算賃料を求める手法である。比準賃料は、価格時点に近い時点に新規に締結された賃貸借等の事例から比準する必要があり、立地条件その他の賃料の価格形成要因が類似するものでなければならない。

配分法に準ずる方法に基づく比準賃料は、宅地を含む複合不動産の賃貸借等の契約内容が類似している賃貸借等の事例に係る実際実質賃料から宅地以外の部分に対応する実際実質賃料相当額を控除する等により求めた比準賃料をいう。事例資料の選択に当たっては、賃貸借等の契約内容の類似性及び敷地の最有効使用の程度に留意すべきである。

賃貸事業分析法とは、建物及びその敷地に係る賃貸事業に基づく純収益をもとに土地に帰属する部分を査定して宅地の試算賃料を求める方法をいう。賃貸事業分析法の適用に当たっては、新たに締結される土地の賃貸借等の契約内容に基づく予定建物を前提として土地に帰属する純収益を求めるものとする。

(3)について

建物及びその敷地の正常賃料を求める場合の鑑定評価に当たっては、賃貸借の契約内容による使用方法に基づく建物及びその敷地の経済価値に即応する賃料を求めるものとする。

建物及びその敷地の正常賃料の鑑定評価額は、積算賃料及び比準賃料を関連づけて決定するものとする。この場合において、純収益を適切に求めることができるときは収益賃料を比較考量して決定するものとする。

なお、建物及びその敷地の一部を対象とする場合の正常賃料の鑑定評価額は、当該建物及びその敷地の全体と当該部分との関連について総合的に比較考量して求めるものとする。

(4)について

店舗用ビルの場合には、賃貸人は躯体及び一部の建物設備を施工するのみで賃貸し(スケルトン貸し)、内装、外装及び建物設備の一部は賃借人が施工することがあるので、積算賃料を求めるときの基礎価格の判定及び比準賃料を求めるときの事例の選択に当たっては、これに留意すべきである。

 

以上(1680字程度/1750字)

 

※1750字:解答用紙の推定上限文字数

35字/行 × 50行

 

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今回の問題は賃料に関する問題です。

各論2章の問題を中心に作成しました。

留意事項の中に定義と留意点が混同されていることで、総論7章の手法の定義を見たりして整理しづらい状態なので、この解答で頭の整理をつけて欲しいと思います。

内容自体は基準と留意事項が分かれば解ける問題になっていますので、特段解説は不要かと思っています。

以上が今回の動画になります。ありがとうございました。


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【不動産鑑定士】 180/2022年合格目標の受験生、来たれ(概要欄をご覧ください)


 

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