（借地権価格＋底地価格）＝　更地価格　とならない理由　

借地価格（借地権価格）と底地価格の合計が更地価格と一致しない理由は、不動産の権利関係や市場性、資産価値の評価方法に起因する複数の要素が複雑に絡み合っているためです。以下、主な理由を詳細に解説します。

1. 権利の分離による市場性・流通性の減退

更地とは、所有権が完全に土地の利用・処分を自由にできる状態の土地を指します。一方、借地権や底地権は、土地の所有権が「借地人の利用権（借地権）」と「地主の所有権（底地権）」に分離されている状態です。この分離状態では、どちらの権利も単独では利用や処分に制約が生じ、市場での流通性や担保価値が大きく低下します。

たとえば、借地権者は土地を利用できますが、所有権がないため売却や担保設定に制約があり、底地権者は所有権を持つものの、借地人の権利が優先されるため自由に利用・処分できません。このため、借地権単独・底地権単独での市場価値は、更地の価値よりも低く評価されるのが一般的です。

2. 契約条件や権利内容による制約

借地契約には、地代、契約期間、更新条件、建物の用途制限など多様な契約条件が付随します。これらの条件によって、借地権や底地権の価値は大きく左右されます。たとえば、地代が低く設定されている場合や、契約期間が長期にわたる場合、地主（底地権者）は土地から得られる収益が限定されるため、底地価格はさらに低くなります。

また、借地権の譲渡や転貸には地主の承諾が必要な場合が多く、流通性がさらに低下します。こうした契約上の制約が、借地権・底地権の単独価格を押し下げる要因となります。

3. 価格形成要因の違いと「契約減価」

借地権や底地権は、それぞれ固有の価格形成要因を持っています。たとえば、借地権価格は「更地価格×借地権割合」で評価され、底地価格は「更地価格×（1－借地権割合）」で算出されるのが一般的です。

しかし、実際の取引では、借地権や底地権は単独で売買される際に「契約減価」と呼ばれる価値の減少が生じます。これは、前述の通り流通性や担保価値の低下、利用制約などが反映された結果です。したがって、借地権価格＋底地価格≦更地価格という関係が成り立ちます。

4. 実勢価格・限定価格の存在

実際の市場では、借地権や底地権は「限定価格」で取引されることが多いです。たとえば、借地人が底地を買い取る場合や、地主が借地権を買い取る場合、両者の権利が一体化することで初めて「更地」としての完全な利用・処分が可能となり、更地価格での取引が成立します。

しかし、借地権・底地権が別々に存在する場合、それぞれの単独価格は更地価格を下回るのが通常です。これは、権利が分離されていることで、土地の最有効利用が妨げられているためです。

5. 評価方法の違いと調整要素

借地権・底地権の評価には、路線価や公示地価、取引事例比較法、収益還元法などさまざまな手法が用いられますが、これらの評価方法でも、契約条件や市場動向、土地の形状・立地など多くの調整要素が加味されます。

また、相続税評価など税務上の評価と実勢価格（実際の取引価格）は必ずしも一致せず、借地権割合や地代水準、権利金の授受の有無などによっても評価額が変動します。

6. まとめ：なぜ合計が一致しないのか

以上のように、借地権価格と底地価格の合計が更地価格と一致しない主な理由は、権利分離による市場性・流通性の低下、契約条件による制約、価格形成要因の違い、契約減価の存在、評価方法や調整要素の多様性にあります。更地は所有権が一体となっており最も高い市場価値を持ちますが、借地権と底地権が分離している場合、それぞれの権利には制約が生じるため、単独での価値は更地の価値を下回るのが一般的です。

実際には、借地権者と底地権者が協力して権利を一体化し第三者に売却する場合にのみ、更地価格での取引が可能となります。したがって、借地権価格と底地価格の合計が更地価格に満たないのは、不動産の権利構造と市場性に根差した合理的な現象なのです。

なお、適切な借地権価格および底地価格の査定には、不動産鑑定士など専門家へのご相談をおすすめします。