取得原価（取得費）が分からない不動産でも、あきらめる必要はありません。税務上は「売却代金の5％を取得費とみなす（概算取得費）」という扱いが用意されていますが、過去時点の不動産鑑定評価を活用して、より実態に近い取得費を“説明できる形”で整理できるのが大きなメリットです。
取得原価が分からないと起きること
不動産を売却したときの譲渡所得は、基本的に「売却代金 −（取得費＋譲渡費用）」で計算します。ところが、昔買った土地や相続で引き継いだ不動産は、売買契約書や領収書が見つからず、取得費が不明になりがちです。
取得費が分からない場合、税務上は「売った金額の5％を取得費としてよい」という取扱いがあります。例えば、3,000万円で売ったなら、取得費は150万円（3,000万円×5％）として計算できる、という考え方です。
「5％ルール」の落とし穴（概算取得費の弱点）
概算取得費（5％）は手続としてはシンプルですが、取得費が小さくなりやすく、結果として譲渡所得が大きく出やすい点が最大の弱点です。
特に、取得時期が古い・地価上昇局面で買っている・都心部で保有していた、といったケースでは、実態の取得費と5％が大きく乖離することがあり得ます。
もちろん、5％を使うこと自体は国税庁も明確に示しており、ルールとして認められています。だからこそ「5％で済ませるか」「他の合理的な推計を用意するか」の判断が、税負担に直結します。
鑑定を取るメリット（過去時点も可能）
取得費の裏付けを作りたいとき、不動産鑑定士による「過去時点の鑑定評価」を使うことで、取得当時（あるいは特定の過去時点）の市場状況を踏まえた価格を、第三者専門家の評価書として整理できます。
過去時点でも、当時の取引事例、地価公示・路線価等の周辺データ、市況の説明などを組み合わせ、合理的な推計として組み立てられるのが実務上の強みです。
また、実務記事でも「取得費不明のときに不動産鑑定士の評価を活用して推計取得費を算出する」という選択肢が紹介されています。概算取得費（5％）より実態に即した取得費になれば、課税所得が圧縮され、税負担が変わる可能性があるためです。
どんなときに相談が有効か（典型例）
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相続で取得し、被相続人の購入資料が残っていない。
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古い区分マンション・古い土地で、取得時点が昭和〜平成初期など昔すぎる。
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概算取得費（5％）で計算すると税額が大きく、他の合理的根拠を検討したい。
なお、概算取得費以外の推計を使う場合は、説明資料の整備や専門家連携が重要で、税務上の見解の違いが生じ得る点も指摘されています。だからこそ、根拠を体系立てて示せる鑑定評価書が役に立ちます。
過去時点鑑定の難しさ
過去時点の鑑定評価は、現在の不動産を評価するのとは違い、「その時代の市場で、当該不動産はいくらで取引され得たか」を合理的に再現する作業です。言い換えると、当時の取引参加者が見ていた情報・常識・金融環境のもとで成立する価格を、後から説明可能な形に組み立てます。
この作業が難しい最大の理由は、当時の資料や市場データが散逸していることにあります。売買事例は当然“今”ほど簡単に収集できず、当時の需給・金利・融資姿勢、用途地域や規制、周辺の開発状況など、価格形成要因を時点に合わせて丁寧に復元する必要があります。さらに、マンションであれば管理状況や修繕履歴、土地であれば道路付けやインフラ整備の進捗、近隣環境の変化といった「時点差」を見落とすと、評価の説得力が弱くなってしまいます。
そのため、過去時点鑑定では、単に「今の相場から昔に戻す」ような単純計算は行いません。
対象不動産の個別性（立地、規模、形状、接道、建物の仕様・築年、区分なら階層・方位など）を踏まえつつ、当時の取引事例との比較、当時公表されていた指標類、地域の市況分析などを積み上げ、価格の根拠を文章として明確にします。税務や社内説明など“第三者に見せる用途”で使う場合ほど、数字だけでなく「なぜその結論になるのか」の論理が重要になります。
一方で、この難しさを乗り越えて評価書として整理できれば、取得原価が不明なケースでも、概算的な処理に頼らず、実態に即した説明資料として活用できる余地が広がります。取得費が分からない場合に売却代金の5％を取得費とする方法もありますが、それが不利になり得る場面では、過去時点鑑定という選択肢が検討対象になります。
当社の過去時点鑑定の実績紹介
当社では、「取得原価が分からない」「過去時点の価額が必要」といった相談に対し、過去時点の鑑定評価にも対応してきました。
具体的には、平成18年時点の区分マンション、昭和52年時点の区分マンション、平成10年時点の土地、平成13年時点の土地等、過去時点の鑑定評価については十分な実績がございます。
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