雑種地の鑑定評価は、「雑種地」という地目自体を評価するというより、“現況と周辺状況に応じて、最も近い土地類型に比準して評価する”という考え方が基本です。
1. 基本的な考え方（鑑定評価と税法上評価の違い）
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不動産鑑定評価基準上は、「雑種地」という評価対象類型はなく、現況・最有効使用・地域要因を踏まえて、宅地・農地・山林・原野などに区分して評価します。
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相続税・固定資産税など税務評価では、「雑種地」は通達上の地目として定義されており、近傍地比準（状況が類似する付近の土地の価額を基に、位置・形状等の条件差を補正）により評価するのが原則です。
実務上の鑑定では、税務評価の枠組みも参照しつつ、「市場における時価」を求めるために、周辺の利用現況と開発可能性を重視して評価手法を組み立てます。
2. 現況・地域要因の把握と類型化
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まず、対象地の現況利用（原野、更地、駐車場、資材置場、車両置場、太陽光発電用地など）と、市街化区域／調整区域、用途地域、周辺の標準的使用（宅地的利用か、農林的利用か）を詳細に把握します。
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そのうえで、「宅地に近い雑種地」か「農地・山林・原野等に近い雑種地」か、「特殊用途（ゴルフ場、教習所等）に準じるか」など、価格形成要因が最も近い類型を判定します。
鑑定評価では、この類型判定がその後の手法選択（取引事例比較法・収益還元法・開発法等）や資料の収集、補正の方向性を決める重要なステップになります。
3. 宅地的利用が想定される雑種地の評価
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市街化区域内や、将来の宅地化が高い確度で見込まれる雑種地の場合、近傍宅地の取引事例・公示地などを用いて取引事例比較法のみで評価するのが一般的です。
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市街化調整区域内でも、既存宅地制度の土地で一般住宅が可能なエリアでは、「宅地」として取り扱い、通常の住宅地と同様に評価します。さらに、開発許可が得られた土地であれば、建築費や造成費を控除する形で評価します。
- 賃貸駐車場や資材置場など収益を生んでいる場合は、取引事例比較法に加え、必要に応じて実際の純収益をもとにした収益還元法を併用し、双方の整合を図る運用も有効です。
4. 農地・山林・原野に近い雑種地の評価
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周辺が農地・山林・原野で占められ、宅地化が見込みにくい雑種地は、近傍の農地・山林・原野の取引事例をベースとした「取引事例比較法」により評価します。
鑑定評価では、ここでもあくまで市場実例（売買実例価額）を重視し、税務上の倍率表は参考資料として位置づけるのが基本です。
5. 特殊な雑種地・狭小地の評価上の留意点
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自動車教習所用地、運動場、資材置場の一部など、極端に特殊・狭小な雑種地については、同種利用の売買実例を探しにくく、価格形成要因の分析が難しく、さらに狭小な雑種地では、規模・形状・接道状況・隣接宅地への一体的利用可能性・将来の宅地化余地といった要因が価格に大きく影響するため、一般的な画地補正だけでなく、個別的要因の格差率を丁寧に検討する必要があります。
この種の雑種地は、机上で一律係数を当てるのではなく、現地確認・役所ヒアリング・周辺取引ヒアリングを通じて、「実際にいくらで売買され得るか」という観点から、比準価格方式や開発法を柔軟に組み合わせて評価するのが鑑定士実務のポイントです。
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