「地主さんから底地の買取を持ち掛けられている」
「投資用として底地を購入しないかと言われている」
そんな理由で底地の購入を検討している方もいらっしゃるかと思います。
そこで今回、底地の買取の際の注意点をご紹介してまいります。
１．底地を所有するメリット
借地人さんにとっては、底地を所有する事で所有権になるというメリットはあるのですが、投資用などとして所有するメリットはあるのでしょうか？
ここでは、底地を所有するメリットを解説いたします。
１－１．安定した収入
底地を購入する事で、毎月入る地代で安定した収入が得られるというメリットがあります。
また、更新や譲渡の際にはそれぞれ更新料、譲渡承諾料が受領できるというメリットもあり、利回りを除けば投資物件として魅力があります。
また、地代は基本的に下がる事は少なく、将来性を考えると地代上昇が望める点も嬉しい所です。
１－２．他の収益物件と比べて手間がかからない
ワンルームマンションや、賃貸アパート、戸建て投資などと違い、修繕費などでお金がかかることはほとんどありません。
敷地が広く、庭木の手入れを地主がしなくてはならないこともありますが、基本的に修繕費用がかからないというメリットがあります。
また、一度借地契約を結ぶと、長きに分かって借りてくれるので空室などのリスクが無い事も魅力です。
他の収益物件と比べ、手間がかからないという点においては初心者にも嬉しい点です。
２．底地を購入する際の注意点
底地は地代収入があるけれども、地主側から地代の値上げを要求する事は基本的に難しく、融資も組めないため一度購入すると売却が難しいというデメリットがあります。
それでも底地投資に魅力があったり、借地人として底地を取得する際は、以下のようなことを確認しておきましょう。
２－１．契約書の確認
借地の契約期間、名義人、各種承諾料の定めを確認します。既に契約書を紛失してしまっていると言う場合は確認が難しいですが、出来る限りの資料を見せてもらうようにしましょう。
賃貸借契約の内容が分からなくても購入できることは出来ますが、安全な取引をするためには賃貸借契約の内容を確認する事をお勧めします。
２－２．承諾事項の確認
借地契約期間が長きにわたる場合、ほとんどの借地上の建物は増改築されてます。
過去の契約書や建物の謄本をよく見てみて、建物の増改築が無いかを確認しましょう。
また、全所有者が居住用として賃貸していても、店舗などとして利用されている場合は、利用用途が変わってしまっており、承諾料が発生する事があります。
契約内容に間違いが無いかきちんと確認しましょう。
２－３．地代や更新料、各種承諾料の支払いの遅延の確認
地代の遅延などが無いか、更新料や建て替え承諾料などを受領しているかどうか、遅延がないかどうかもきちんと確認する事をお勧めします。
受領すべき金銭が受領されていない場合、購入後にトラブルに発展する事がありますので、出来る限り確認しましょう。
２－４．境界確定をする
国有地が含まれているなど、境界確定が困難な場合を除き、引渡しまでに境界確定を行いましょう。
底地については、境界確定をしてから分筆して借地人に売却するか、借地権を購入するかなので、境界確定をして分筆が出来ない場合は売買そのものが出来ない可能性があります。
２－５．登記名義人の確認
近年の地面師被害の件もありますので、登記上の人物の本人確認もするようにしましょう。
底地を相続により取得していても登記が完了していない場合、現在の所有者に登記をしてからでないと売買ができません。
また、相続人が複数いる場合などは、遺産分割協議書を交わした上で、所有者として登記がされていなかればなりません。
相続登記は相続を知った日から３年以内に登記申請をする必要がありますが、２０２４年４月からは、正当な理由なく相続登記を怠った場合、１０万円以下の過料に課せられます。
更に、転居や結婚などによって住所、氏名が変わった場合の登記も義務化され、住所や氏名変更後２年以内に登記申請をしなければなりません。こちらも正当な理由なく登記を怠った場合、５万円以下の過料に課せられます。
３．底地の適正価格はいくら？
底地を売買する際は、相続税の路線価が売買価格の一つの指標となります。
相続税路線価は８００Bという場所があった場合、１㎡８０万円、借地権割合が８０％(底地割合が２０％)であることを意味します。
つまり、底地権の評価額は８０万円×２／１０(／㎡)という事になります。
そこで、例えば１００㎡の底地価格を計算すると
８０万円×２／１０×１００(㎡)＝１６００万円という事になります。
底地の価格は更地価格から借地権価格を差し引いた価格になりますが、都心部では借地権価格が高いため、底地の方が借地より安くなる傾向があります。
尚、１６００万円というのは、あくまで理論上の価格で、実際は借地の利用状況や、契約内容、残存期間、更新料や譲渡承諾料の定めなどによっても変わってきます。
３－１．路線価に記載されている数字とアルファベットの意味
路線価は、１㎡あたりの価額を千円単位で表示しており、数字の後ろにあるアルファベットは借地権割合を示しています。
アルファベット別借地権割合は以下の通りです。
| A | ９０％ |
| B | ８０％ |
| C | ７０％ |
| D | ６０％ |
| E | ５０％ |
| F | ４０％ |
| G | ３０％ |
つまり、相続税路線価 ８００Bは１㎡あたり８０万円、借地権割合８０％、底地割合２０％であることが分かると思います。
３－２．普通賃借権以外の底地の適正価格は？
旧法借地権や普通賃借権負担付きの底地については、路線価を元に価格を計算しますが、定期借地権負担付きの底地の場合、残存期間にもよりますが更地価格の６０～９０％位の価格で売却可能です。
また、使用貸借(無償)にて貸している場合、トラブルがなければ更地価格と同程度で売却できる可能性もあります。
４．底地売買は注意してもトラブルになる？
底地はトラブルになる事が多く、例えば間違った方法で分筆したり、更新料、譲渡承諾料、建て替え承諾料でトラブルになることもあります。
どんなに注意しても借地人と揉めることがあるので、売買の際は底地売買の専門業者に相談するようにしましょう。
４－１．価格交渉はしない方が良い
底地の売買について、借地人と直接価格交渉をして決裂してしまうと、底地買取業者に売却するときに少し難しくなります。底地買取業者は基本的に地主さんと借地人が直接交渉していない底地を好む傾向があり、既に交渉が行われている底地は敬遠される傾向にあります。
４－２．借地人と直接話すとトラブルになることも
底地を購入しようと思って地主と交渉したり、底地を購入後借地も購入しようと借地人と直接交渉するとトラブルに発展することがあります。
地主さんが自ら直接各種承諾料や地代の値上げ、借地の返還などについて直接交渉していたため、借地人さんとトラブルになっているケースもあります。
地主さんと借地人は立場が全く異なるため、直接交渉をしてしまうと揉めることが少なくありません。
そのため、まずは何か条件変更や底地の売買、借地権の返還請求などを考えている場合、底地専門の買取業者などに相談するようにしましょう。
出典：URUHOME【運営元：株式会社ドリームプランニング】
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